Dubaj jest jednym z najdynamiczniej rozwijających się rynków nieruchomości na świecie i jednym z najbardziej przyjaznych miejsc dla inwestorów zajmujących się wynajmem krótkoterminowym. Wynajem poprzez platformy takie jak Airbnb, VRBO, Booking.com czy Agoda stanowi istotny element lokalnej gospodarki turystycznej.
Jednak, aby uniknąć niekontrolowanego wzrostu podaży nieruchomości w sektorze najmu krótkoterminowego oraz zapewnić wysoką jakość usług, Dubai Department of Economy and Tourism (DET) wdrożył szereg regulacji, które muszą być przestrzegane przez właścicieli i operatorów wynajmujących nieruchomości na krótkie okresy.
Poniżej przedstawiam szczegółowy przegląd obowiązujących przepisów, podatków oraz potencjalnych zmian, które mogą wpłynąć na rynek w najbliższych latach.
1. Obowiązek licencjonowania nieruchomości pod wynajem krótkoterminowy
Każda nieruchomość przeznaczona na wynajem krótkoterminowy w Dubaju musi być oficjalnie zarejestrowana jako “Holiday Home” oraz posiadać licencję wydawaną przez DET.
Jak uzyskać licencję na wynajem krótkoterminowy?
Proces uzyskania licencji obejmuje następujące kroki:
1️⃣ Rejestracja w Dubai Department of Economy and Tourism (DET) – można to zrobić online poprzez oficjalny portal rządowy.
2️⃣ Złożenie wymaganych dokumentów, takich jak:
- Kopia tytułu własności nieruchomości (Title Deed).
- Kopia paszportu właściciela lub Emirates ID (dla rezydentów).
- Umowa z zarządcą budynku (jeśli wymagana).
3️⃣ Opłacenie opłat licencyjnych – koszt licencji różni się w zależności od wielkości i lokalizacji nieruchomości.
4️⃣ Spełnienie minimalnych standardów jakości (więcej w kolejnym punkcie).
Licencję można uzyskać jako indywidualny właściciel lub poprzez firmę zarządzającą nieruchomościami (Property Management Company – PMC). W przypadku właścicieli niezamieszkujących w Dubaju konieczne jest powierzenie zarządzania licencjonowanej firmie.
⚠️ Uwaga: Brak licencji na wynajem krótkoterminowy może skutkować karami finansowymi lub zakazem wynajmu.
2. Wymogi dotyczące standardów jakości dla nieruchomości “Holiday Home”
Aby móc legalnie wynajmować nieruchomość na Airbnb, należy spełnić określone standardy jakości, które obejmują:
✅ Obowiązkowe wyposażenie i udogodnienia – każda nieruchomość musi być w pełni umeblowana i wyposażona w podstawowe udogodnienia, takie jak:
- Pościel i ręczniki.
- Artykuły toaletowe dla gości.
- Sprzęt kuchenny i AGD (lodówka, czajnik, kuchenka, pralka).
- Szybki internet i telewizor.
✅ Regularne sprzątanie i konserwacja – wynajmujący są zobowiązani do zapewnienia regularnego sprzątania i bieżącej konserwacji nieruchomości.
✅ Przestrzeganie przepisów przeciwpożarowych – każda nieruchomość musi być wyposażona w czujniki dymu, gaśnice oraz spełniać inne normy bezpieczeństwa pożarowego.
✅ Zgodność z regulaminem budynku i wspólnoty (HOA) – niektóre budynki w Dubaju (np. w Dubai Marina, Downtown Dubai, Palm Jumeirah) zakazują krótkoterminowego wynajmu, dlatego przed zakupem nieruchomości warto sprawdzić zasady wspólnoty mieszkaniowej.
DET przeprowadza okresowe inspekcje nieruchomości, aby upewnić się, że spełniają one wszystkie wymagania. W przypadku naruszeń właściciele mogą zostać ukarani finansowo lub stracić licencję na wynajem.
3. Podatki i opłaty związane z wynajmem krótkoterminowym
Każdy wynajem krótkoterminowy w Dubaju podlega obowiązkowym opłatom i podatkom.
Opłata turystyczna “Tourism Dirham Fee”
- Pobierana za każdą dobę wynajmu.
- Wysokość opłaty zależy od kategorii nieruchomości i jej lokalizacji.
Podatek VAT (5%)
- Wynajem krótkoterminowy w Dubaju podlega podatkowi VAT w wysokości 5% od przychodu.
- Właściciel lub zarządca musi regularnie rozliczać podatek VAT.
Opłaty administracyjne i licencyjne
- DET pobiera opłaty za wydanie i odnowienie licencji Holiday Home.
- Dodatkowe opłaty mogą być naliczane przez zarządców budynków lub wspólnoty mieszkaniowe.
Właściciele nieruchomości muszą prowadzić dokładną ewidencję finansową i regularnie raportować dochody z wynajmu.
4. Przepisy dotyczące zarządzania nieruchomością na wynajem krótkoterminowy
Właściciel ma dwie opcje zarządzania nieruchomością:
✔ Samodzielne zarządzanie (dla rezydentów Dubaju) – wymaga uzyskania licencji od DET i spełnienia wszystkich obowiązków administracyjnych.
✔ Powierzenie zarządzania licencjonowanej firmie (PMC) – wymagane dla właścicieli mieszkających poza Dubajem.
Profesjonalne firmy zarządzające (PMC) oferują:
- Kompleksową obsługę wynajmu (rezerwacje, sprzątanie, konserwacja).
- Pełne raportowanie podatkowe i administracyjne.
- Dostosowanie nieruchomości do wymogów licencyjnych DET.
5. Możliwe zmiany regulacyjne w 2025-2026
Mimo że Dubaj aktywnie promuje rozwój rynku wynajmu krótkoterminowego, władze mogą wprowadzić nowe regulacje w celu ochrony rynku nieruchomości. Możliwe zmiany to:
- Limity wynajmu krótkoterminowego – np. maksymalnie 180-270 dni rocznie.
- Wyższe opłaty turystyczne i podatki – mogą zwiększyć koszty prowadzenia Airbnb.
- Większe ograniczenia w budynkach mieszkalnych – więcej wspólnot (HOA) może zakazywać wynajmu krótkoterminowego.
📌 Podsumowanie i rekomendacje dla inwestorów
- Dubaj pozostaje jednym z najlepszych miejsc na wynajem krótkoterminowy, ale działalność tego typu podlega regulacjom i wymaga licencji.
- Przed zakupem nieruchomości warto sprawdzić regulamin wspólnoty (HOA), ponieważ niektóre budynki zakazują STR.
- Warto rozważyć współpracę z licencjonowaną firmą zarządzającą nieruchomościami, szczególnie jeśli właściciel nie mieszka w Dubaju.
- Nowe regulacje mogą wpłynąć na rentowność inwestycji, dlatego kluczowe jest monitorowanie zmian prawnych.
Dubaj wciąż oferuje atrakcyjne stopy zwrotu dla inwestorów w sektorze STR, ale sukces wymaga pełnej zgodności z przepisami i strategicznego podejścia do wyboru nieruchomości.
10 najczęściej zadawanych pytań dotyczących regulacji wynajmu krótkoterminowego (Airbnb) w Dubaju 2025
1️⃣ Czy mogę wynajmować swoją nieruchomość na Airbnb w Dubaju?
Tak, ale wymaga to uzyskania licencji „Holiday Home” od Dubai Department of Economy and Tourism (DET).
2️⃣ Jakie są wymagania dotyczące uzyskania licencji na wynajem krótkoterminowy?
Musisz zarejestrować nieruchomość w DET, spełnić standardy jakościowe, uiścić opłaty licencyjne i zgłosić działalność do opodatkowania.
3️⃣ Czy muszę być rezydentem Dubaju, aby wynajmować nieruchomość na Airbnb?
Nie, ale jeśli nie mieszkasz w Dubaju, musisz wynająć licencjonowaną firmę zarządzającą nieruchomościami (PMC), która będzie działać w Twoim imieniu.
4️⃣ Czy każda nieruchomość w Dubaju może być wynajmowana na krótki termin?
Nie. Niektóre wspólnoty mieszkaniowe (HOA) i budynki w Dubai Marina, Downtown czy Palm Jumeirah mogą zakazywać wynajmu krótkoterminowego.
5️⃣ Jakie są opłaty związane z wynajmem krótkoterminowym?
Musisz opłacić licencję DET, podatek VAT (5%) oraz opłatę turystyczną „Tourism Dirham Fee” za każdą dobę wynajmu.
6️⃣ Czy mogę samodzielnie zarządzać wynajmem krótkoterminowym?
Tak, ale tylko jeśli jesteś rezydentem Dubaju i posiadasz własną licencję „Holiday Home”. Jeśli mieszkasz za granicą, wymagana jest współpraca z firmą PMC.
7️⃣ Jakie standardy musi spełniać nieruchomość wynajmowana na Airbnb?
Musi być w pełni umeblowana, regularnie sprzątana, wyposażona w artykuły codziennego użytku oraz spełniać normy przeciwpożarowe.
8️⃣ Czy Dubaj planuje wprowadzenie dodatkowych regulacji dotyczących Airbnb?
Możliwe są zaostrzenia, takie jak ograniczenie liczby dni wynajmu rocznie, wyższe opłaty licencyjne lub nowe wymagania administracyjne.
9️⃣ Co grozi za wynajem nieruchomości bez wymaganej licencji?
Możesz otrzymać grzywnę, a Twoja nieruchomość może zostać usunięta z platform wynajmu krótkoterminowego.
🔟 Czy wynajem krótkoterminowy jest nadal opłacalny w Dubaju?
Tak, Dubaj pozostaje jednym z najlepszych rynków dla wynajmu krótkoterminowego, ale rosnące koszty licencji i podatków mogą wpłynąć na rentowność inwestycji.