Floryda od lat przyciąga inwestorów z całego świata, w tym również Polaków, którzy marzą o własnym apartamencie z widokiem na ocean lub lukratywnej nieruchomości na wynajem. Ciepły klimat, brak podatku dochodowego na poziomie stanowym i dynamiczny rynek nieruchomości sprawiają, że Sunshine State jest jednym z najlepszych miejsc do inwestowania w USA.
Ale co, jeśli nie masz zielonej karty ani amerykańskiego obywatelstwa? Czy jako Polak możesz bez problemu kupić dom lub mieszkanie na Florydzie? Odpowiedź brzmi: tak, możesz! Jednak, jak w każdym przypadku, diabeł tkwi w szczegółach. W tym artykule rozłożymy temat na czynniki pierwsze i pokażemy, jakie są ograniczenia, opcje prawne i sposoby finansowania zakupu nieruchomości w USA.
Czy obcokrajowiec może kupić nieruchomość na Florydzie?
Nie ma żadnych przepisów, które zabraniałyby obcokrajowcom kupowania nieruchomości na Florydzie. USA to kraj otwarty na inwestorów zagranicznych i nie wymaga posiadania zielonej karty ani amerykańskiego obywatelstwa do zakupu domu, mieszkania czy apartamentu.
Co więcej, proces zakupu nieruchomości jest niemal identyczny dla Amerykanów i cudzoziemców. Możesz kupić nieruchomość na własne nazwisko, jako osoba prywatna, lub poprzez firmę (np. LLC).
Ale uwaga: Choć sam zakup nie stanowi problemu, pojawiają się pewne kwestie, które warto znać:
✅ Jak długo możesz przebywać w USA bez wizy imigracyjnej?
✅ Jakie są opcje finansowania zakupu?
✅ Czy będziesz musiał płacić wyższe podatki?
✅ Jakie są ograniczenia związane z wynajmem nieruchomości?
Rozłóżmy te kwestie na czynniki pierwsze.
1. Wiza a długość pobytu – czy mogę mieszkać w USA na stałe?
To jedno z najczęściej zadawanych pytań. Samo posiadanie nieruchomości w USA nie daje prawa do dłuższego pobytuani nie prowadzi automatycznie do uzyskania zielonej karty. Jeśli jesteś Polakiem i chcesz przebywać w USA, masz kilka opcji:
✅ Program ESTA – 90 dni bez wizy
Polska uczestniczy w programie Visa Waiver Program (VWP), co oznacza, że Polacy mogą przebywać w USA do 90 dni bez wizy na podstawie autoryzacji ESTA. Możesz kupić dom, ale nie możesz w nim mieszkać na stałe.
✅ Wiza turystyczna B1/B2 – 6 miesięcy w USA
Jeśli chcesz zostać dłużej, możesz ubiegać się o wizę B1/B2, która pozwala na pobyt do 6 miesięcy w roku.
✅ Wizy inwestycyjne (np. E-2) – dla tych, którzy chcą prowadzić biznes
Jeśli kupisz nieruchomość i chcesz na niej zarabiać, np. poprzez wynajem krótkoterminowy, możesz spróbować uzyskać wizę inwestycyjną E-2, ale wymaga ona stworzenia biznesu i spełnienia pewnych warunków.
Ważne: Sam zakup nieruchomości nie prowadzi do uzyskania zielonej karty, ale może być częścią większej strategii imigracyjnej.
2. Jak sfinansować zakup nieruchomości na Florydzie bez amerykańskiego kredytu?
Zakup nieruchomości w Stanach Zjednoczonych bez posiadania zielonej karty czy dochodów w USA może wydawać się skomplikowany, ale w rzeczywistości istnieje kilka realnych opcji finansowania. Banki w Stanach Zjednoczonych zdają sobie sprawę, że Floryda to jeden z najatrakcyjniejszych rynków nieruchomości dla zagranicznych inwestorów, dlatego wiele instytucji finansowych oferuje dedykowane rozwiązania dla obcokrajowców.
Poniżej omówimy trzy najczęściej stosowane metody finansowania, które pozwalają na zakup nieruchomości na Florydzie bez konieczności posiadania dochodów w USA.
✅ 1. Zakup za gotówkę – najprostsze i najszybsze rozwiązanie
Jeśli masz dostęp do odpowiedniego kapitału, zakup nieruchomości za gotówkę jest najprostszym i najbardziej opłacalnym rozwiązaniem. Nie tylko unikasz formalności związanych z uzyskaniem kredytu, ale także:
✔ Zwiększasz swoją siłę negocjacyjną – sprzedawcy preferują transakcje gotówkowe, ponieważ eliminują one ryzyko problemów z finansowaniem i mogą skrócić proces zamknięcia transakcji nawet do 2-4 tygodni.
✔ Oszczędzasz na kosztach finansowania – kredyty hipoteczne dla obcokrajowców często mają wyższe oprocentowanie niż standardowe kredyty w USA. Płacąc gotówką, unikasz odsetek, opłat bankowych i wymogów dokumentacyjnych.
✔ Minimalizujesz formalności prawne – nie musisz dostarczać tylu dokumentów, które są wymagane przy kredytach hipotecznych.
💡 Przykładowa sytuacja:
Kupujesz apartament w Miami Beach za 500 000 USD. Jeśli płacisz gotówką, cały proces może zamknąć się w kilka tygodni, a sprzedawca chętniej obniży cenę o kilka procent, wiedząc, że nie będzie musiał czekać na decyzję banku.
📌 Warto wiedzieć: Jeśli planujesz zakup nieruchomości na wynajem, inwestowanie gotówki w jeden drogi obiekt może nie być najlepszym rozwiązaniem. Czasem lepiej kupić dwie tańsze nieruchomości i rozłożyć ryzyko.
✅ 2. Kredyt hipoteczny dla obcokrajowców (Foreign National Loan)
Nie każdy inwestor chce lub może zamrozić duży kapitał w nieruchomości, dlatego wiele banków w USA oferuje kredyty hipoteczne dla obcokrajowców, tzw. Foreign National Loans. To specjalnie zaprojektowane kredyty dla osób, które nie mają amerykańskiej historii kredytowej ani dochodów w USA.
Jakie warunki trzeba spełnić, aby otrzymać kredyt jako obcokrajowiec?
🔹 Wymagany wkład własny: 30–40%
Obcokrajowcy zazwyczaj muszą wpłacić większy depozyt niż obywatele USA. Standardowy wkład własny to 30–40% wartości nieruchomości.
🔹 Dokumentacja finansowa
Amerykańskie banki nie mają dostępu do polskiej historii kredytowej, dlatego będą wymagały innych dokumentów, które potwierdzą Twoją zdolność kredytową, np.:
✔ Wyciągi bankowe za ostatnie 6–12 miesięcy
✔ Deklaracje podatkowe (np. PIT)
✔ Zaświadczenie o zatrudnieniu lub prowadzeniu firmy
✔ Lista posiadanych aktywów
🔹 Wyższe oprocentowanie niż dla Amerykanów
Oprocentowanie kredytu dla obcokrajowców jest zazwyczaj o 1–2% wyższe niż dla obywateli USA. Średnia stopa procentowa dla mieszkańców USA to ok. 6–7%, podczas gdy dla inwestorów zagranicznych może wynosić 7–9%.
🔹 Wymagane konto bankowe w USA
W większości przypadków bank zażąda otwarcia konta bankowego w Stanach Zjednoczonych, na które będą wpływać raty kredytu.
💡 Przykładowa sytuacja:
Kupujesz nieruchomość za 600 000 USD i uzyskujesz kredyt na 60% wartości, czyli 360 000 USD. Twój wkład własny to 240 000 USD, a oprocentowanie kredytu wynosi 8%.
📌 Warto wiedzieć:
Niektóre banki wymagają obecności w USA podczas podpisywania umowy kredytowej, ale istnieją też instytucje, które akceptują podpis elektroniczny.
✅ 3. Finansowanie przez zagraniczne banki (np. banki europejskie)
Jeśli masz dobrą historię kredytową w Polsce lub w innym europejskim kraju, możesz rozważyć finansowanie zakupu przez zagraniczne banki. Niektóre europejskie banki oferują kredyty hipoteczne na zakup nieruchomości w Stanach Zjednoczonych.
Jakie banki mogą udzielić kredytu na zakup nieruchomości w USA?
🔹 Europejskie oddziały banków międzynarodowych
Niektóre banki, takie jak HSBC, Santander czy Deutsche Bank, oferują kredyty hipoteczne dla klientów kupujących nieruchomości w USA.
🔹 Polskie banki – opcja refinansowania
Chociaż polskie banki rzadko finansują zakup nieruchomości za granicą, możesz rozważyć opcję refinansowania. Możesz wziąć kredyt hipoteczny w Polsce pod zastaw innej nieruchomości i przeznaczyć te środki na zakup nieruchomości na Florydzie.
💡 Przykładowa sytuacja:
Masz nieruchomość w Polsce wartą 2 mln PLN. Możesz uzyskać kredyt hipoteczny w Polsce na 1 mln PLN, a następnie użyć tych środków na zakup nieruchomości w USA.
📌 Warto wiedzieć:
Europejskie banki często wymagają, aby kredytobiorca miał wysokie dochody i udokumentowaną zdolność kredytową.
Która opcja finansowania jest najlepsza?
Metoda finansowania | Zalety | Wady |
---|---|---|
Gotówka | Brak odsetek, szybka transakcja, lepsza pozycja negocjacyjna | Wymaga dużego kapitału |
Foreign National Loan | Możliwość zakupu bez dużej gotówki, dostępność dla obcokrajowców | Wysoki wkład własny, wyższe oprocentowanie |
Finansowanie przez europejskie banki | Możliwość refinansowania w Polsce, kredyt w znanej instytucji | Dłuższy proces, mniejsza liczba ofert |
Podsumowanie
Zakup nieruchomości na Florydzie bez amerykańskiego kredytu jest możliwy i często stosowany przez inwestorów zagranicznych.
✔ Jeśli masz środki – gotówka to najszybsza i najbardziej opłacalna opcja.
✔ Jeśli chcesz skorzystać z kredytu – warto sprawdzić oferty Foreign National Loans.
✔ Jeśli masz nieruchomości w Polsce – refinansowanie w polskim banku może być dobrą strategią.
Bez względu na to, którą opcję wybierzesz, Floryda pozostaje jednym z najlepszych miejsc do inwestowania w nieruchomości – zarówno na własny użytek, jak i pod wynajem.
3. Podatki dla obcokrajowców – czy zapłacę więcej?
Jednym z najczęstszych mitów dotyczących inwestowania w USA przez obcokrajowców jest przekonanie, że muszą oni płacić wyższe podatki niż obywatele amerykańscy. W rzeczywistości prawo podatkowe w USA nie dyskryminuje zagranicznych inwestorów, ale istnieją pewne specyficzne regulacje, które warto znać, aby uniknąć niepotrzebnych kosztów i zoptymalizować obciążenia podatkowe.
Poniżej omówimy trzy kluczowe rodzaje podatków, które dotyczą właścicieli nieruchomości na Florydzie:
✅ Podatek od nieruchomości (Property Tax)
Podatek od nieruchomości na Florydzie jest stosunkowo niski w porównaniu do innych stanów USA i wynosi średnio 0,83% wartości nieruchomości rocznie. Warto jednak pamiętać, że:
🔹 Nie ma różnicy w stawkach podatkowych między obywatelami USA a obcokrajowcami – wszyscy właściciele nieruchomości płacą ten sam procent.
🔹 Podatek od nieruchomości jest ustalany przez lokalne hrabstwa (counties), co oznacza, że jego wysokość może się różnić w zależności od lokalizacji. W Miami-Dade średnia stawka wynosi ok. 1,02%, a w hrabstwie Walton na północy Florydy tylko 0,55%.
🔹 Nie ma podatku stanowego – Floryda nie pobiera dodatkowego podatku dochodowego na poziomie stanowym, co jest ogromną zaletą dla inwestorów.
🔹 Dla rezydentów USA istnieją ulgi podatkowe (Homestead Exemption), ale nie obejmują one obcokrajowców, którzy nie mają statusu rezydenta.
💡 Jak obniżyć podatek od nieruchomości?
📌 Warto sprawdzić, czy Twoja nieruchomość kwalifikuje się do jakichkolwiek lokalnych ulg podatkowych, np. jeśli będzie wykorzystywana w ramach biznesu.
✅ Podatek od dochodu z wynajmu
Jeśli zamierzasz wynajmować swoją nieruchomość na Florydzie, musisz liczyć się z obowiązkiem płacenia podatku dochodowego w USA. Stawki podatku różnią się w zależności od struktury własności i mogą wynosić od 10% do 30%.
🔹 Dla osób fizycznych podatek wynosi zazwyczaj 30% od brutto (tzw. withholding tax), ale…
🔹 Możesz obniżyć ten podatek, rozliczając się na zasadach rezydencji podatkowej (formularz IRS 1040NR lub 1120 dla spółek), co pozwala na odliczenie kosztów takich jak:
✔ Utrzymanie nieruchomości (np. koszty remontów, administracji)
✔ Opłaty za zarządzanie nieruchomością
✔ Podatek od nieruchomości
✔ Odsetki od kredytu hipotecznego
✔ Amortyzacja nieruchomości
Dzięki temu w praktyce efektywna stawka podatkowa może spaść do 15% lub mniej, a w niektórych przypadkach nawet do 0%, jeśli koszty przekroczą dochód.
💡 Jak legalnie obniżyć podatek od wynajmu?
📌 Jeśli planujesz wynajmować nieruchomość, warto skonsultować się z doradcą podatkowym i rozważyć zakup przez spółkę LLC – pozwala to często lepiej zoptymalizować podatki i uniknąć tzw. podwójnego opodatkowania.
✅ Podatek od sprzedaży nieruchomości (FIRPTA – Foreign Investment in Real Property Tax Act)
Jednym z kluczowych podatków, który dotyczy wyłącznie obcokrajowców, jest FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act). Jest to federalny podatek, który nakłada obowiązek potrącenia zaliczki na podatek dochodowy przy sprzedaży nieruchomości przez nierezydentów USA.
🔹 Jak działa FIRPTA?
✔ Jeśli jako obcokrajowiec sprzedajesz nieruchomość w USA, IRS może automatycznie zatrzymać 15% wartości sprzedaży jako zaliczkę na podatek dochodowy.
✔ To nie jest ostateczna kwota podatku! Możesz ubiegać się o zwrot, jeśli rzeczywisty podatek jest niższy.
✔ FIRPTA nie dotyczy nieruchomości sprzedanych za mniej niż 300 000 USD, jeśli kupujący zobowiąże się do zamieszkania w niej jako rezydent.
💡 Jak uniknąć FIRPTA lub odzyskać pieniądze?
📌 Opcja 1 – Możesz ubiegać się o Formularz 8288-B, który pozwala na obniżenie kwoty zatrzymanej przez IRS, jeśli podatek rzeczywiście wynosi mniej niż 15%.
📌 Opcja 2 – Strukturyzowanie zakupu przez spółkę może pomóc uniknąć potrąceń związanych z FIRPTA.
4. Wynajem nieruchomości – jakie są ograniczenia?
Kupno nieruchomości na Florydzie dla wielu inwestorów to dopiero pierwszy krok. Kluczowe pytanie brzmi: czy można na niej zarabiać poprzez wynajem krótkoterminowy, np. na Airbnb, VRBO czy Booking.com? Odpowiedź nie jest jednoznaczna, ponieważ każde miasto i hrabstwo na Florydzie ma własne regulacje dotyczące wynajmu.
Floryda jest jednym z najbardziej atrakcyjnych rynków dla wynajmu wakacyjnego, ale nie każda lokalizacja nadaje się na inwestycję pod Airbnb. W niektórych miejscach wynajem krótkoterminowy jest ściśle regulowany lub wręcz zabroniony, a złamanie przepisów może skutkować wysokimi grzywnami.
Przyjrzyjmy się, jak wygląda sytuacja w najpopularniejszych lokalizacjach na Florydzie.
✅ Miami Beach – bardzo restrykcyjne przepisy
Miami Beach to jedno z najbardziej pożądanych miejsc na Florydzie, ale paradoksalnie jest jednym z najtrudniejszych rynków dla wynajmu krótkoterminowego.
🔹 Większość nieruchomości w Miami Beach NIE może być wynajmowana na krócej niż 6 miesięcy.
🔹 Wysokie kary – władze miasta aktywnie ścigają nielegalnych wynajmujących. Kary mogą wynosić od 20 000 USD do nawet 100 000 USD za nieautoryzowany wynajem krótkoterminowy.
🔹 Można wynajmować krótkoterminowo TYLKO w określonych budynkach – głównie w hotelowych kondominiach i rezydencjach z wyznaczonym statusem “short-term rental approved”.
💡 Wniosek? Jeśli planujesz wynajem krótkoterminowy w Miami Beach, musisz kupić nieruchomość w budynku, który na to pozwala. Opcją są np. apartamenty w Fontainebleau, The Setai, Icon Brickell i kilku innych projektach.
✅ Orlando – świetne miejsce na wynajem wakacyjny
Orlando, znane jako światowa stolica parków rozrywki (Disney World, Universal Studios), to idealna lokalizacja dla inwestorów nastawionych na wynajem krótkoterminowy.
✔ Liberalne regulacje – wiele dzielnic w Orlando pozwala na wynajem krótkoterminowy bez dodatkowych ograniczeń.
✔ Stały popyt turystyczny – miliony turystów przyjeżdżają tu przez cały rok, co zapewnia wysokie obłożenie.
✔ Bardzo dobre zwroty z inwestycji – dobrze zarządzane nieruchomości mogą przynosić zwroty rzędu 8-14% rocznie.
💡 Wniosek? Orlando to jeden z najlepszych rynków na Florydzie dla inwestorów w wynajem wakacyjny. Popularne obszary to Kissimmee, Davenport i Lake Buena Vista.
✅ Tampa i Clearwater – dobre opcje inwestycyjne
Tampa i pobliskie Clearwater to jedne z najszybciej rozwijających się miast na Florydzie, oferujące stabilne opcje inwestycyjne zarówno dla wynajmu krótkoterminowego, jak i długoterminowego.
✔ Clearwater Beach – świetne dla wynajmu turystycznego
✔ Tampa – dynamiczny rynek z rosnącym zapotrzebowaniem na wynajem długoterminowy
✔ Mniejsze restrykcje niż w Miami Beach, ale warto sprawdzić lokalne przepisy
💡 Wniosek? Jeśli szukasz nieruchomości z możliwością wynajmu, ale nie chcesz ryzykować surowych restrykcji jak w Miami Beach, Tampa i Clearwater to bardzo dobre wybory.
Jakie są główne ograniczenia wynajmu na Florydzie?
Oprócz lokalnych regulacji, warto pamiętać o kilku dodatkowych kwestiach:
🔹 HOA (Homeowners Association) – Jeśli kupujesz mieszkanie w kondominium, wspólnota właścicieli może mieć własne ograniczenia dotyczące wynajmu. Niektóre budynki pozwalają tylko na wynajem długoterminowy (6-12 miesięcy).
🔹 Podatki i licencje – Wynajem krótkoterminowy wiąże się z obowiązkiem płacenia podatku od zakwaterowania (lodging tax), który różni się w zależności od hrabstwa. Niektóre miasta wymagają również licencji na wynajem krótkoterminowy.
🔹 Ubezpieczenie nieruchomości – Wynajem krótkoterminowy wymaga specjalnej polisy ubezpieczeniowej, która jest droższa niż standardowe ubezpieczenie nieruchomości.
Podsumowanie – czy warto kupić nieruchomość na Florydzie bez zielonej karty?
✅ TAK – jeśli chcesz inwestować i nie planujesz stałego pobytu.
✅ TAK – jeśli masz gotówkę lub możliwość uzyskania kredytu dla obcokrajowców.
✅ TAK – jeśli planujesz wynajem, ale dokładnie sprawdzisz lokalne regulacje.
❌ NIE – jeśli liczysz, że sam zakup nieruchomości da Ci zieloną kartę.
Floryda to jeden z najlepszych rynków inwestycyjnych dla zagranicznych inwestorów, ale warto dobrze przygotować się do zakupu i skonsultować się z ekspertami. Jeśli masz pytania, skontaktuj się z nami – pomożemy Ci znaleźć idealną nieruchomość w USA! 🚀